■楼没买成
惹来官司
67岁的宿振江与59岁的靳秀兰老夫妇于1995年4月与北京某房地产公司签订《北京市外销商品预售合同》，购买该公司建造的两套公寓住房，房屋售价共计398691美元。依据合同约定，老夫妇俩于同年的6月将楼款的30％即159000余美元交给该房地产公司。双方在签订合同的同时，还约定了违约条款，甲方（即房地产公司）应在1996年10月31日前，将房屋交付给乙方（即宿老夫妇）。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。逾期超过120日，甲方未交付房屋的，乙方有权终止合同。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。由于工期延误，该房地产公司未能于1996年10月31日如期将房屋交付给宿老夫妇，宿老夫妇提出终止契约，房地产公司按合同约定退还宿老夫妇双倍定金、已交房款以及1996年11月1日至1998年6月的利息。宿老夫妇又把该房地产公司告到了西城法院，认为房地产公司赔付的利息起止日期不对，最后法院支持了他们的诉讼请求。
■分歧：缘于合同规定不明
法庭上，双方对合同条款的第5条产生了争议，即甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款利息全部退还给乙方。宿老夫妇认为，虽然房地产公司已将双倍定金、已交房款以及1996年11月1日至1998年6月的利息退还给我们，但是利息的计算应从我们交纳房款的30％的那一天算起，房地产公司却没有给我们这一部分的利息，按该条款的规定，也应一并赔偿给我们。房地产公司则称，宿老夫妇的要求没有道理，我们是严格按照合同条款进行的赔付，因合同对起止日期没有具体约定，所以不同意宿老夫妇的要求。双方针对该条款的理解产生了分歧，谁也不能说服对方，都认为自己的行为符合合同条款的约定。
■判决：买房者要求得到支持
法庭认为，宿老夫妇与房地产公司订立的合同是双方的真实意思表示，是有效的民事合同。合同双方均应按合同约定行使权利、履行义务。现因房地产公司违反合同约定，未能如期交付房屋，双方终止合同后，房地产公司虽已实际履行了退款义务，但是双方在签订合同时未明确约定利息的给付起止时间，造成对该条款在理解上发生争议。该合同条款是房地产公司提供的格式条款，根据新《合同法》第41条的规定，对格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。宿老夫妇对该条款的理解是不利于房地产公司这个提供者的，因此宿老夫妇要求支付1995年6月至1996年10月所交房款的利息的要求是有法律依据的。法院判决，宿老夫妇胜诉。
■文／刘燕晨 李霞
■楼市词解：什么是格式条款
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
■格式条款的相关法律规定：
根据《合同法》第41条的规定，当对格式条款的理解发生争议时，应依以下原则处理：
一、按照通常理解予以解释。
因为格式合同是一方当事人提供的，其措辞和制定的内容最大程度上反映了自己的意志，依自己的理解定义，如合同双方在对格式理解发生争议时，仍依照提供方的意思来解释就难以使当事双方利益平衡，而如以常规的通常的理解来解释则较为客观、公正。
二、对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。
一般认为，格式条款中有争议的内容是格式条款的提供者拟定的，其理应在拟定该条款时以明确的能够令常人理解的词语进行表述，如其表述令人产生多种理解，只能认定其故意制造了该词语含义的多样性、不确定性，所以，一旦发生对格式条款的理解有多种解释的情况，应当按不利于提供格式条款一方的解释来理解。对此，我国《保险法》早有规定。该法第30条规定：“对于保险合同的条款，保险人与投保人、被保险人或者受益人有争议时，人民法院或仲裁机关应当做有利于被保险人和受益人的解释。”
■当格式条款和非格式条款表述不一致时，应当采用非格式条款。
非格式条款是双方当事人在经过协商后确定的，因而更能充分反映和表达双方当事人的意愿，更能体现“契约自由”的合同精神，所以当一份合同中同时具有格式条款和非格式条款约定同一事而不一致时，应当采用非格式条款。
