房地产开发商的开发经营行为具有风险性和投机性，当购房人与开发商洽谈购买商品房时，风险性就会传导给购房人，因此，为了维护购房人的合法权益，国家的法律、法规规定开发商出售商品房应具备以下几个前提条件：
一、获得建设用地规划许可证；
二、交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证；
三、建筑方案设计、初步设计已通过规划审批，获得建设工程规划许可证
四、施工图设计通过主管部门审核、审批，获得施工许可证；
五、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%，已确定施工进度和竣工交付日期，获得商品房预售许可证。
特别提示：预售许可证是按栋颁发，购房人查看预售许可证时，应注意准备购买的商品房是否在该预售许可证的预售许可范围内。
上述前提条件和许可证件如开发商不具备，房产管理部门将有权对其进行行政处罚，购房人与之签订的商品房预售合同亦无效，开发商除返还购房款之外，还应承担违约责任。
